Berlin-Lichtenberg (Hohenschönhauser Straße) – teilmöblierte Untermiete: 680 € → 460 €, ~2.340 € Rückzahlung geltend gemacht (anhängig)
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Teilmöblierte Untermiete in Lichtenberg — Verfahren anhängig. Zulässige Nettokaltmiete rund 460 €, verlangt wurden 1.000 € inklusive – bei einer Hauptmiete von rund 570 €.
Eine rund 57 m² große, teilmöblierte Plattenbauwohnung aus kommunalem Bestand in Berlin-Lichtenberg wurde im Wege der Untermiete für 1.000 € monatlich überlassen – als Inklusivmiete für Heizung, Strom, Wasser und Internet, ohne gesondert ausgewiesene Nettokaltmiete. Nach dem Berliner Mietspiegel 2026 liegt die zulässige Nettokaltmiete bei höchstens rund 460 €.
Wie deutlich das Missverhältnis ist, zeigt die Miete, die die Untervermieterin selbst schuldet: Sie ist Hauptmieterin und hat ihre eigene Miete auf Nachfrage mit rund 570 € beziffert. Rechtlich ist die Hauptmiete kein Maßstab – die zulässige Miete bemisst sich nach § 556d Abs. 1 BGB an der ortsüblichen Vergleichsmiete, und sie ist auch keine Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB. Die Größenordnung spricht aber für sich.
Den Aufschlag von rund 320 € monatlich hat die Untervermieterin mit Versicherung, Möbelanschaffung und der Herrichtung der Wohnung im Jahr 2021 erläutert. Das sind keine Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 BetrKV); solche Posten gehören zur Nettokaltmiete und unterliegen der Mietpreisbegrenzung. Nach Abzug von Strom und Internet und selbst bei großzügig angesetzten Betriebs- und Heizkosten verbleibt eine Nettokaltmiete von mindestens rund 680 € – gut 12 €/m² in einfacher Wohnlage.
Greift eine Ausnahme? Nicht im Ansatz. Das Gebäude wurde zwischen 1973 und 1990 bezugsfertig, ist also kein Neubau nach § 556f Satz 1 BGB; eine umfassende Modernisierung ist nicht dargelegt. Auch die Teilmöblierung trägt nichts: Der Zuschlag richtet sich nach dem Zeitwert der Möbel – hier einfaches Gebrauchtmobiliar aus 2021, also rund 10 € monatlich. Serienmäßige Ausstattung wie die Einbauküche ist bereits über die Spanneneinordnung abgebildet und darf nicht doppelt bezahlt werden.
Wir haben die Überschreitung von rund 220 € monatlich gerügt und die Herabsetzung auf rund 460 €, die Rückzahlung der seit Mietbeginn überzahlten Miete (rund 1.450 €), die Freigabe der über § 551 BGB hinaus geleisteten Kaution (rund 620 €) sowie Ersatz der selbst beauftragten Geschirrspülerreparatur (266 €) verlangt. Das Verfahren läuft; über das Ergebnis berichten wir, sobald die außergerichtliche Klärung abgeschlossen ist.
Wer innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügt, kann meist die seit Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Aber auch danach lohnt sich eine Prüfung: Die Miete lässt sich zumindest für die Zukunft senken, und ab Zugang der Rüge zu viel gezahlte Beträge sind zurückzuholen.
Etwaige Rückzahlungen fließen vollständig an die Mieter – ohne Abtretung und ohne Provision.
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