Berlin-Mitte (Alte Jakobstraße) – teilmöbliertes Apartment: 1.009 € → 698 €, 785 € Kaution zurückgefordert (anhängig)

Ein rund 40 m² großes 1-Zimmer-Apartment im 7. Obergeschoss, Baujahr 1997, mitten in Berlin-Mitte zwischen Spittelmarkt und Moritzplatz. Teilmöbliert übergeben, mit Balkon, Einbauküche und Aufzug. Nettokaltmiete seit Januar 2026: 1.008,60 € – das sind 25,22 €/m².

Gute Lage und Möblierung sind die beiden Argumente, mit denen in solchen Fällen regelmäßig versucht wird, die Mietpreisbremse auszuhebeln. Beides trägt nicht. Die zentrale Lage steckt bereits im Berliner Mietspiegel: Sie führt zur guten Wohnlage und damit zu höheren Werten – aber nicht aus dem Mietspiegel heraus. Und auch möblierter Wohnraum unterliegt den §§ 556d ff. BGB. Einen eigenen Teilmarkt für möblierte Wohnungen, auf den der Mietspiegel nicht anwendbar wäre, gibt es nicht (u. a. LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 – 66 S 273/22).

Für Möbel darf ein Zuschlag verlangt werden, aber nur ein am Zeitwert orientierter. Hier bestand die Möblierung im Wesentlichen aus einem Bettgestell ohne Matratze, einem Sofa und einem Fernseher. Selbst großzügig gerechnet sind das 40 € im Monat. Einbauküche und Einbauschrank stecken ohnehin schon in der Einordnung nach dem Mietspiegel und rechtfertigen keinen zusätzlichen Zuschlag.

Unsere Berechnung nach dem Berliner Mietspiegel 2026 – wegen der vereinbarten Staffelmiete kommt es auf den Zeitpunkt der letzten Mietstaffel an (§ 557a Abs. 4 BGB) – ergibt selbst bei durchgehend positiver Einwertung aller fünf Merkmalgruppen eine zulässige Nettokaltmiete von 698,24 €. Die Überzahlung beträgt 310,36 € im Monat, rund 3.700 € im Jahr. Die Kaution war entsprechend zu hoch bemessen; 785,28 € haben wir zurückgefordert.

Ein Wermutstropfen: Das Mietverhältnis läuft seit Mai 2023, die Rüge kommt also später als 30 Monate nach Mietbeginn. Über § 556g Abs. 2 BGB wirkt sie deshalb nur für die Zukunft. Ansprüche wegen Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG i. V. m. § 134 BGB, § 138 BGB) sind davon aber nicht erfasst – bei rund 58 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt die Rückforderung der seit Mietbeginn überzahlten Miete deshalb ausdrücklich vorbehalten.

Wer innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügt, kann meist die seit Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Später lohnt sich die Prüfung fast immer noch – für die Zukunft und, bei krassen Überschreitungen, auch darüber hinaus.

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