Berlin-Moabit (Huttenstraße) – Miete von 723 € auf 690 € gesenkt und 779 € Rückzahlung

Eine 59,80 m² große Zwei-Zimmer-Altbauwohnung in Berlin-Moabit war seit November 2024 für 723,50 € Nettokaltmiete vermietet, also 12,10 €/m². Nach dem Berliner Mietspiegel 2024 liegt die Wohnung in einfacher Wohnlage; unsere Prüfung der wohnwertrelevanten Merkmale ergab eine zulässige Höchstmiete von 655,83 €.

Die Vermieterseite berief sich auf die Vormiete und auf eine vor Mietbeginn durchgeführte Modernisierung. Beides trug nicht. Wer eine höhere Miete auf Modernisierungen stützen will, muss den Mieter darüber vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform unterrichten. Ein mündlicher Hinweis bei der Besichtigung reicht dafür nicht. Der Ausnahmetatbestand war damit gesperrt (§ 556g Abs. 1a S. 2 BGB) – unabhängig davon, ob und in welchem Umfang tatsächlich modernisiert wurde. Die geltend gemachte Modernisierungsumlage von rund 228 € monatlich war vom Tisch.

Binnen weniger Wochen nach unserer Rüge wurde außergerichtlich eine Einigung erzielt. Die Nettokaltmiete sinkt rückwirkend ab Mietbeginn auf 689,63 €. Hinzu kommen 677,40 € überzahlte Miete für 20 Monate, 101,61 € anteilig überzahlte Kaution und die weitgehende Übernahme der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten. Die Rückzahlung floss vollständig an den Mieter, weder abgetreten noch als Provision einbehalten.

Die Ausnahmen von der Mietpreisbremse scheitern in der Praxis oft schon an ihren Formalien. Wer innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügt, kann meist die seit Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB).

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