Berlin-Moabit (Rostocker Straße) – Mietsenkung von 270 € auf 215 € und 1.000 € Rückzahlung
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In einem von uns betreuten Fall in Berlin-Moabit (Rostocker Straße) wurde die Nettokaltmiete einer rund 30 m² großen Wohnung außergerichtlich binnen weniger Wochen von 270 € auf 215 € monatlich gesenkt.
Das Mietverhältnis besteht seit Oktober 2024. Die vereinbarte Miete entspricht einem Quadratmeterpreis von etwa 9 €/m² und liegt damit deutlich über der nach dem Berliner Mietspiegel zulässigen Miethöhe. Unter Berücksichtigung der konkreten Wohnlage (einfache Lage) sowie der wohnwertrelevanten Merkmale ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von rund 6,33 €/m². Daraus folgt – inklusive des gesetzlichen Neuvermietungszuschlags von 10 % – eine maximal zulässige Nettokaltmiete von 208,19 € monatlich.
Die monatliche Überzahlung beläuft sich auf rund 62 €, was seit Mietbeginn zu einer entsprechenden Überzahlung geführt hat. Einschließlich einer überhöhten Mietkaution ergab sich ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von rund 1.000 €.
Die Mietpreisrüge wurde wirksam erhoben. Nachdem zunächst eine Reaktion der Vermieterseite ausblieb, wurde diese erneut zur Absenkung der Miete sowie zur Rückzahlung der überzahlten Beträge aufgefordert. Gleichzeitig wurde umfassend Auskunft über etwaige Ausnahmetatbestände verlangt, insbesondere zu einer möglichen Vormiete sowie zu durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.
Besonderes Gewicht kommt im vorliegenden Fall der konkreten Spanneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel zu. Während einzelne wohnwertrelevante Merkmale neutral oder positiv zu bewerten sind, überwiegen insgesamt die Negativmerkmale, insbesondere hinsichtlich Gebäudezustand und Wohnumfeld, was zu einer deutlichen Absenkung innerhalb der Mietspiegelspanne führt.