Berlin-Steglitz (Albrechtstraße) – Mietsenkung 1.849 € → 1.278 €, ~6.857 € Rückforderung (anhängig)

Altbau in Steglitz — Verfahren anhängig. 153,63 m² für 1.849 € Nettokaltmiete, zulässig sind rund 1.278 €. Der Mietvertrag kreuzt keine einzige Ausnahme von der Mietpreisbremse an.

Manchmal liefert der Mietvertrag die Beweise gleich mit. In diesem Fall aus Berlin-Steglitz haben unsere Mandanten im November 2025 eine Altbauwohnung mit 153,63 m² zu einer Nettokaltmiete von 1.849 € angemietet — das sind 12,04 €/m².

Das verwendete Vertragsformular sieht Ankreuzfelder für sämtliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor: höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB), Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und Neubau (§ 556f BGB). Keines dieser Felder ist angekreuzt — die Zeilen sind sämtlich gestrichen. Angekreuzt ist allein, dass das Vormietverhältnis nach dem 1. Juni 2015 begonnen hat. Eine bestandsgeschützte Vormiete scheidet damit nach dem eigenen Vertragstext der Vermieterseite aus.

Bleibt die formularmäßige Klarstellung, die geforderte Miete überschreite die zulässige Miete nicht. Diese Zeile läuft hier leer. Sie ist keine Auskunft über Tatsachen, wie § 556g Abs. 1a BGB sie verlangt, sondern eine bloße Rechtsbehauptung — und sie trifft ersichtlich nicht zu. Für mittlere Wohnlage, Baualtersklasse bis 1918 und eine Wohnfläche ab 120 m² weist der Berliner Mietspiegel einen Mittelwert von 7,56 €/m² aus. Mit dem gesetzlichen Zuschlag von 10 % ergibt das eine zulässige Nettokaltmiete von 1.277,59 €. Wer im Vertrag ankreuzt, den Mietspiegel einzuhalten, und rund 45 % darüber liegt, erklärt nichts — er behauptet.

Weil keine Ausnahme vorvertraglich mit Tatsachen unterlegt wurde, kann sich die Vermieterseite auf sie auch nachträglich erst berufen, wenn sie die Auskunft nachholt und zwei Jahre verstrichen sind (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB).

Geltend gemacht werden die Senkung auf 1.277,59 €, 5.142,69 € überzahlte Miete seit Mietbeginn sowie 1.714,23 € überzahlte Kaution — zusammen 6.856,92 €. Das Verfahren ist anhängig.

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