Berlin-Weißensee (Heinersdorfer Straße) – Mietsenkung von rund 1.500 € auf rund 860 € und Rückforderung von rund 2.900 € geltend gemacht (anhängig)

Mietpreisbremse in Berlin-Weißensee – 1.502 € auf Wohnungs-, Keller- und Fahrradvertrag verteilt; nach unserer Berechnung rund 860 € zulässig und 2.918 € einschließlich überhöhter Kaution zurückgefordert.

Eine mehr als 100 m² große Dachgeschosswohnung in Berlin-Weißensee wurde für rund 1.320 € Nettokaltmiete vermietet. Zeitgleich schlossen die Parteien eine gesonderte Nutzungsvereinbarung über weitere rund 180 € für einen Kellerraum und eine Fahrradabstellmöglichkeit. Die monatliche Nettobelastung beträgt damit insgesamt rund 1.500 € – noch vor den Betriebskosten.

Unsere vorläufige Prüfung anhand des Berliner Mietspiegels 2026 ergibt demgegenüber eine höchstzulässige Miete von rund 860 €. Damit machen wir eine monatliche Überzahlung von etwa 640 € geltend.

Lässt sich die Mietpreisbremse durch zusätzliche Keller- und Fahrradverträge umgehen? Entscheidend ist nicht allein, ob mehrere Vertragsurkunden unterzeichnet wurden. Maßgeblich ist, ob Wohnung und Nebenflächen nach den Gesamtumständen ein einheitliches Vermietungspaket bilden.

Hier wurde die Wohnung zunächst mit einer einheitlichen Gesamtmiete und Gesamtkaution angeboten. Erst in den Vertragsunterlagen wurde der Betrag auf Wohnung, Keller und Fahrradabstellmöglichkeit aufgeteilt. Sämtliche Vereinbarungen wurden zeitgleich geschlossen; auch die Übergabe erfolgte gemeinsam. Nach unserer Auffassung sprechen diese Umstände dafür, die zusätzlichen Entgelte in die Prüfung der zulässigen Miethöhe einzubeziehen.

Die Vermieterseite beruft sich auf die formale Selbstständigkeit der Verträge. Die hierfür bestehende rechtliche Vermutung ist jedoch widerlegbar und erfordert eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls. Selbst wenn die zusätzlichen Entgelte unberücksichtigt blieben, läge allein die Wohnungsmiete nach unserer derzeitigen Berechnung noch um rund 460 € monatlich über der zulässigen Grenze.

Daneben behauptet die Vermieterseite einen späteren Dachgeschossausbau, ohne bislang ein bestimmtes Baujahr oder geeignete Unterlagen zur erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung vorzulegen. Für eine jüngere Baualtersklasse müsste nachgewiesen werden, dass gerade diese Wohnung durch den Ausbau erstmals geschaffen wurde. Eine bloße Modernisierung oder Erweiterung vorhandenen Wohnraums genügt nicht. Auch die behauptete Einwertung von 40 % oberhalb des Mittelwerts wurde bislang nicht anhand konkreter Wohnwertmerkmale begründet.

Davon zu unterscheiden ist die Ausnahme für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine solche Ausnahme wurde im Mietvertrag gerade nicht angegeben und bislang auch nicht substantiiert geltend gemacht.

Wir haben die Mietpreisüberschreitung gerügt und rund 1.000 € überzahlte Miete sowie etwa 1.900 € überhöhte Kaution zurückgefordert – insgesamt rund 2.900 €. Zugleich verlangen wir die dauerhafte Absenkung der monatlichen Nettobelastung um rund 640 € und vollständige Auskunft zu den preisrechtlich maßgeblichen Tatsachen.

Die Vermieterseite weist die Ansprüche bislang zurück. Die Angelegenheit ist noch nicht abgeschlossen; über den weiteren Fortgang werden wir berichten.

Hohe Keller-, Stellplatz- oder sonstige Zusatzentgelte sollten stets gemeinsam mit dem Wohnungsmietvertrag geprüft werden. Mehrere Vertragsdokumente bedeuten nicht automatisch, dass diese Beträge außerhalb der Mietpreisbremse liegen.

Zahlen Sie möglicherweise zu viel Miete in Berlin? Jetzt unverbindliche Ersteinschätzung einholen.