Berlin-Wilmersdorf (Mainzer Straße) – möblierte Untermiete: Miete von 1.200 € auf 750 € gesenkt, 900 € Rückzahlung und 2.070 € Kaution freigegeben
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Eine rund 65 m² große, möblierte 2-Zimmer-Altbauwohnung in Berlin-Wilmersdorf wurde im Wege der Untermiete für 1.440 € warm vermietet – als bloße Inklusivmiete, ohne gesondert ausgewiesene Nettokaltmiete. Unsere Prüfung anhand des Berliner Mietspiegels 2024 ergab eine sehr deutliche Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierter Untermiete? Ja. Im Verhältnis zum Untermieter ist der Untervermieter „Vermieter“ im Sinne der §§ 556d ff. BGB und damit an die zulässige Miethöhe gebunden. Berlin – auch Wilmersdorf – ist durchgehend als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt.
Rechtfertigt die Möblierung eine höhere Miete? Nur sehr begrenzt. Zulässig ist allein ein am Zeitwert der Möbel orientierter Zuschlag (in Berlin regelmäßig 2 % des Zeitwerts pro Monat). Bei gebrauchtem Mobiliar sind das oft nur wenige Euro – hier wurden aus den geforderten 100 € am Ende 15 € monatlich.
Häufig wird – wie hier – nur eine Warmmiete vereinbart, ohne Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag offenzulegen. Das erschwert die Kontrolle, ändert aber nichts an der Bindung: Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch (§ 556g Abs. 3 BGB), und die zulässige Miete lässt sich gleichwohl ermitteln. Im Ergebnis lag die zulässige Nettokaltmiete bei rund 614 € – die gezahlte bei etwa 1.200 €, also fast doppelt so hoch.
Wir haben die Überschreitung gerügt und die Herabsetzung der Miete, die Rückzahlung der ab Zugang der Rüge zu viel gezahlten Beträge sowie die Freigabe der über die gesetzliche Grenze (§ 551 BGB) hinaus geleisteten Kaution gefordert. Wenige Wochen später stand die außergerichtliche Einigung: Nettokaltmiete 750 € statt rund 1.200 € – eine Entlastung von 450 € monatlich und über 5.000 € im Jahr –, 900 € Rückzahlung, Herabsetzung der Kaution von 4.320 € auf 2.250 € und damit Freigabe von 2.070 €, dazu zwei Drittel der Anwaltskosten zulasten der Vermieterseite. Aus der Inklusivmiete wurde zugleich eine transparente Struktur mit gesondertem Möblierungszuschlag und abzurechnender Betriebskostenvorauszahlung. Dass die vereinbarten 750 € über der errechneten Höchstmiete liegen, ist der Preis der schnellen Lösung ohne Gerichtsverfahren.
Wer innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügt, kann meist die seit Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Aber auch danach lohnt sich eine Prüfung: Die Miete lässt sich zumindest für die Zukunft senken, und ab Zugang der Rüge zu viel gezahlte Beträge sind zurückzuholen.
Etwaige Rückzahlungen fließen vollständig an die Mieter – ohne Abtretung und ohne Provision.
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