Berlin-Moabit (Stephanstraße) – Miete von 1.190 € auf 661,97 € gesenkt und 5.700 € Rückforderung

In einem von unserer Kanzlei geführten Verfahren vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte konnte eine erhebliche Mietüberhöhung erfolgreich korrigiert werden. Die Nettokaltmiete einer Altbauwohnung in Berlin-Moabit wurde im gerichtlichen Vergleich von ursprünglich 1.190 € auf 661,97 € monatlich reduziert. Das entspricht einer monatlichen Ersparnis von rund 528 € bzw. mehr als 6.300 € jährlich.

Die Wohnung in der Stephanstraße (ca. 95 m²) wies nach dem Berliner Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete von durchschnittlich 6,33 €/m² auf. Die tatsächlich verlangte Miete lag damit deutlich darüber. Im Mietvertrag fand sich lediglich der Hinweis, die Miethöhe rechtfertige sich aufgrund einer „Kernsanierung".

Der Vermieter berief sich insoweit auf die Ausnahme der Mietpreisbremse für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Diese greift jedoch nur, wenn der Mieter vor Vertragsschluss ordnungsgemäß hierüber informiert wird. Ein pauschaler Hinweis auf eine „Kernsanierung" genügt hierfür nicht. Er lässt weder erkennen, ob tatsächlich eine Modernisierung im rechtlichen Sinne vorliegt, noch ob es sich um die erste Vermietung nach Durchführung entsprechender Maßnahmen handelt.

Dieser rechtlichen Bewertung folgte auch das Amtsgericht Berlin-Mitte. Maßgeblich ist, dass nur solche Maßnahmen als Modernisierung gelten, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Reine Instandsetzungen oder bloße optische Aufwertungen reichen nicht aus. Zudem muss die Maßnahme sowohl quantitativ (erheblicher Investitionsanteil) als auch qualitativ (Annäherung an einen neubaugleichen Zustand) die Anforderungen erfüllen. Erforderlich ist daher eine nachvollziehbare, gewerkeweise Aufschlüsselung der durchgeführten Maßnahmen unter Abzug der Instandhaltungskosten. Daran fehlte es im vorliegenden Fall.

Hinzu kam, dass sich die Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) befindet. In solchen Gebieten sind wohnwerterhöhende bauliche Maßnahmen regelmäßig genehmigungspflichtig und teilweise unzulässig. Im Verfahren stellte sich daher zusätzlich die bislang wenig geklärte Frage, ob baurechtswidrig geschaffene Ausstattungsmerkmale überhaupt als wohnwerterhöhend im Sinne des Mietspiegels berücksichtigt werden dürfen. Eine solche Berücksichtigung würde letztlich einen rechtswidrigen Zustand wirtschaftlich privilegieren.

Nachdem außergerichtlich keine Einigung erzielt werden konnte, wurde Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete sowie auf Feststellung der zulässigen Miethöhe erhoben. Im gerichtlichen Verfahren konnte neben der Absenkung der Miete auch die Rückzahlung der seit Rüge überzahlten Beträge in Höhe von rund 5.700 € durchgesetzt werden.